De la résidence principale à l’investissement locatif, mode d’emploi

Depuis quelques années, les placements immobiliers ont beaucoup changé. On ne parle plus seulement d’acheter pour accéder à la propriété et avoir une résidence principale sans payer de loyer. Afin de rentabiliser son placement rapidement, un investissement locatif sans apport est bien plus propice. C’est d’ailleurs une tendance qui commence à se propager partout en Europe et notamment en France. Il faut dire que les placements de ce genre présentent divers avantages.

Les différents types d’investissement locatif

Abattements fiscaux, rendements rapides et plus ou moins importants : les investissements locatifs ont toutes les chances pour attirer l’attention des particuliers. Surtout qu’actuellement, les taux des crédits immobiliers sont très bas. De quoi vous permettre de réaliser facilement ce genre de placement, et ce, avec ou sans apport. Mais attention, il faudra encore faire un choix.

• Louer son patrimoine personnel

Pour commencer, vous pouvez mettre en location votre patrimoine personnel. Ce peut être dans le cadre d’une location saisonnière comme c’est justement le cas pour la majorité des résidences secondaires en France, ou une location pérenne. Mais attention, seuls les biens loués à plein temps peuvent être éligibles aux dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel ou Malraux.

Vous n’avez pas besoin de vous déclarer en tant que professionnel de l’immobilier pour mettre en location votre bien. Il vous suffit de vous déclarer comme loueur non professionnel. Ce statut impactera également sur le niveau d’imposition de vos revenus. Vous pouvez notamment louer en meublé ou non, selon vos envies et vos possibilités. Il faut cependant noter que le loyer pour un bien loué meublé est bien plus important.

En mettant en location votre bien personnel, vous faciliterez notamment le remboursement de votre prêt. Les premiers mois de loyer peuvent vous aider à régler les mensualités. Une fois la dette complètement recouvrée, vous aurez des revenus en sus, vous permettant entre autres de vous lancer dans d’autres projets ou d’optimiser le niveau de vie de votre ménage.

• Opter pour les SCPI

Une autre alternative serait d’opter directement pour les SCPI : Société Civile de Placements Immobiliers. Professionnelles dans les investissements locatifs, ces dernières sont de plus en plus nombreuses en France. Et elles ont le vent en poupe, notamment parce qu’elles promettent un rendement de 4 % brut annuel sur vos placements.

Pour rappel, souscrire à une offre de SCPI revient à signer pour une quote-part dans un bien immeuble. Vous n’achetez donc pas tout le patrimoine, mais seulement une partie. Cela permet d’ailleurs de mutualiser les risques et de réduire les dépenses affiliées au placement.

On parle de pierre papier. Et pour cause, vous êtes certes propriétaires sur le papier, mais vous n’aurez pas à vous tracasser des différentes obligations d’un véritable loueur. Les petites exigences des locataires, l’entretien des biens, voire la recherche du locataire, et bien d’autres : tout sera de la prérogative de la SCPI. Vous n’aurez qu’à attendre le versement des dividendes par mois ou par trimestre.

Un autre avantage de ce genre de placement est que vous avez plusieurs choix possibles. Cela vous permet en outre de diversifier votre patrimoine en toute simplicité. En plus des locations de biens privés, vous trouverez dans le parc immobilier des SCPI les vitrines de vente, les immeubles à but professionnel, les parkings et même les résidences spécifiques comme celles destinées à la prise en charge des personnes âgées. Bien évidemment, certains marchés fonctionnent mieux que d’autres. Selon les derniers sondages, dans la mesure où on assiste actuellement à un vieillissement de la population, le dernier type de bien précité peut être une bonne idée.

Mais attention, bien choisir sa SCPI est gage de réussite dans ce genre de placement. Les banques sont particulièrement exigeantes quant à la qualité des services proposés par les SCPI pour accorder ou non un prêt. Certaines sont même d’ores et déjà affiliées à des SCPI spécifiques et n’accordent un crédit immobilier pour ce genre de projet que si les placements ont lieux auprès de leur collaborateur.

Comment réussir un investissement locatif ?

Dans tous les cas, la réussite d’un investissement locatif ne se fait pas au petit bonheur la chance. Il faut notamment faire preuve de minutie et de rigueur pour mettre toutes les chances de votre côté. Voici quelques conseils qui peuvent vous être utiles.

• Tout est dans l’emplacement

Plus que jamais, la question de l’emplacement prime. C’est d’autant plus le cas si vous avez choisi une vitrine de vente ou un bien à vocation professionnelle. Pour les locataires de ce genre de bien, la visibilité est le mot d’ordre. Il faudra donc un bien dans une rue commerçante, au premier plan et avec une facilité d’accès.

Les détails sur l’emplacement varient selon le type de bien que vous souhaitez louer. Pour une résidence de particulier par exemple, une facilité d’accès et des lignes de transports en commun à proximité sont de mise. L’environnement de la résidence peut impacter sur sa facilité de mise en location. S’il s’agit d’une maison idéale pour les familles, vérifiez l’emplacement des écoles, et des différentes commodités de rigueur : hôpital, pharmacie, commerce, etc.

Quand on parle d’emplacement, il est aussi question de sécurité et de calme. De nos jours, ce sont des points importants pour les locataires. SI vous souhaitez attirer le plus de loueurs possible, investir dans un quartier tendance est de mise. Les agents immobiliers peuvent vous aider en ce sens.

• Un loyer optimal

C’est aussi un point qui crée le débat de nos jours : comment fixer le loyer ? Surtout depuis que la question du plafonnement fait rage, les propriétaires ne savent plus véritablement où donner de la tête, surtout qu’un loyer trop cher rebuterait les clients et un trop modique ne vous permettrait pas d’entrer dans vos frais. Eh oui ! Il y a des frais à prévoir quand vous êtes propriétaire d’un bien en location. Ce sera à vous qu’incombera, entre autres, l’entretien des biens et des éléments qui le constituent : système électrique, remis en état des lieux, chauffage, etc.

Pour fixer le loyer, le moyen le plus simple est de se baser sur la valeur du marché. Prenez notamment le temps de visiter quelques biens de la même qualité et du même style qui se trouve dans le même quartier que le vôtre. Vous allez ensuite vous fier à son prix pour fixer le vôtre.

Vous pouvez également faire appel à des experts qui évalueront de manière objective et via des calculs pour le moins compliqués la valeur de votre bien. Au moins, vous serez sûr d’en tirer le meilleur prix.

• Trouver le financement

Il ne reste plus alors qu’à trouver le financement. Et comme il s’agit ici d’un investissement locatif sans apport, la meilleure solution est donc d’emprunter à 100 % auprès des banques. Prenez le temps de bien comparer les devis et offres qui vous sont proposés et de simuler les prêts avant de souscrire. Cela vous évitera quelques déconvenues. Sachez que les taux des crédits immobiliers varient selon l’enseigne, mais aussi la durée et la somme empruntée.