Comment réaliser une estimation de loyer ?

Si vous êtes propriétaire d’une maison ou d’un appartement, il est indispensable de fixer le loyer de votre bien immobilier en tenant compte de normes et de lois en vigueur. C’est parfois même nécessaire pour ne pas dissuader d’éventuels locataires à revenir face à un loyer inapproprié. Mais comment bien estimer le loyer de sa propriété ? Faire une estimation du loyer de son logement n’est pas à prendre à la légère. Dans ce cas, vous devez prendre en compte plusieurs critères et contraintes afin de trouver le juste loyer de votre bien. Dans cet article, nous vous proposons de faire le point sur les critères à prendre en compte pour réaliser l’estimation de votre loyer.

Quelle est l’importance de la réalisation d’une estimation de loyer ?

Lorsque vous prévoyez un investissement locatif, votre objectif est sûrement de percevoir un loyer. Ainsi, pour plusieurs raisons, il est important de réaliser une estimation de loyer de votre propriété. En plus, la location de votre logement constitue un investissement sur le long terme, il convient alors d’avoir une connaissance précise sur le loyer de votre logement.

À partir d’une estimation correcte du loyer de votre maison ou de votre appartement, vous pourrez ajuster au mieux le montant de location afin d’obtenir une bonne rentabilité. En effet, grâce à un prix de location ajusté, vous pouvez trouver plus facilement des locataires et avoir une sécurité de revenus locatifs.

Réaliser une estimation de loyer est également un moyen de diagnostiquer l’état de votre bien pour connaître sa valeur. Car il est peut-être indispensable d’entamer des travaux pour le faire sortir du lot, et ainsi de le valoriser auprès d’éventuels acheteurs ou locataires.

Faire une estimation de loyer vous permet aussi de fixer un loyer juste, en accord avec le prix marché et les caractéristiques de votre bien. Ainsi, vous ne serez pas induit en erreur sur la valeur locative. Effectivement, un loyer trop bas ou trop élevé engendre toujours des risques sur la rentabilité de votre investissement locatif. Un loyer trop bas peut être difficile à réajuster à la hausse par rapport à l’Indice de Référence des Loyers (IRL) qui peut impacter la réévaluation annuelle du loyer. Tandis qu’un loyer exorbitant qui dépasse le montant pratiqué sur le marché peut décourager les potentiels locataires de votre logement. Cela peut également diminuer votre rentabilité locative, étant donné que vous aurez probablement des périodes vacantes de location.

Aussi, pour faire une estimation de la valeur locative de votre bien immobilier, vous pouvez consulter divers sites internet. Ils vont vous permettre d’avoir une idée sur les points essentiels et les procédés pour déterminer le juste loyer de votre logement.

Estimation de loyer : les critères importants à tenir en considération

Les caractéristiques de votre bien peuvent influencer l’estimation de loyer de celui-ci. Alors, pour évaluer votre logement, vous devrez prendre en compte plusieurs éléments comme :

La localisation géographique : le prix de location peut varier en fonction l’emplacement du logement
La surface du logement : le montant du loyer dépend de la superficie de votre bien mis en location
Les prestations intérieures : meublés ou vides, l’état de votre logement, les revêtements, la luminosité sont des critères qui peuvent impacter le montant de votre loyer
Les prestations extérieures : le style architectural, l’état de votre façade, l’existence d’un espace extérieur, la présence d’un garage, d’un parking ou une place de stationnement sont des points qui peuvent influer le montant du loyer
Les spécificités techniques : la qualité de l’isolation, la présence de doubles vitrages, l’orientation de votre bien sont des éléments techniques qui peuvent augmenter le prix de la location
L’environnement de votre logement : un cadre calme peut être plus coûteux qu’une zone animée. Les infrastructures et les services disponibles à proximité jouent également un rôle important dans l’estimation de loyer.
Le niveau de performance énergétique : une mauvaise étiquette énergétique peut diminuer la valeur locative de votre bien

Estimation de loyer : par quel moyen se référer pour fixer le montant de votre loyer ?

Vous devez bien considérer l’estimation de loyer de votre logement pour assurer une rentabilité locative optimale. Vous devez ainsi adopter les bonnes pratiques afin d’estimer le juste loyer de votre bien en location. Outre la comparaison des prix de location, vous devez également vous référer à certaines lois encadrant le montant des loyers.

L’estimation de loyer par comparaison aux offres du marché

La comparaison du montant du loyer de votre logement avec d’autres biens permet de vous aider à mieux réaliser l’estimation locative de votre bien. En outre, l’estimation par comparaison est l’une des techniques qui peuvent être utilisées pour déterminer la valeur locative de votre bien immobilier. Cette méthode consiste à déterminer la valeur de votre logement en prenant comme base les prix de loyer appliqués sur les biens similaires. De ce fait, vous devez connaître la situation et la tendance du marché locatif de votre région en suivant les annonces immobilières.

Par contre, vous devez prendre en compte les points de similarité entre votre bien à estimer et les biens particulièrement proches du vôtre au moment de la comparaison, comme :

le type du logement : appartement ou maison individuelle
la qualité du logement
la superficie du logement
le nombre des pièces à vivre
la localisation du bien
l’orientation, la vue, etc.

L’estimation de loyer suivant la loi Pinel

La loi Pinel est un dispositif permettant aux bailleurs de bénéficier des avantages fiscaux comme la réduction d’impôts, la déduction de certaines charges, etc. Cependant, pour jouir des avantages de la loi Pinel, en tant que propriétaire bailleur, vous devez impérativement connaître les plafonds de loyer en fonction du marché de l’immobilier et des zones géographiques déterminées.

Le barème de la loi Pinel est appliqué sur quatre zones bien distinctes. Pour la zone A bi qui est composée de la ville Paris et des communes alentour, le plafond est fixé à 16,83 €/m2. En ce qui concerne les villes de la zone A, dont l’Île-de-France, la Côte d’Azur et le Genevois français, le barème de Pinel est de 12,50 €/m2. Dans la zone B1 comprenant la Corse, les îles françaises et les agglomérations de plus de 250 000 habitants, le barème est à 10,07 €/m2. Le plafond est de 8,75 €/m2, dans les villes groupées de zone B2 ainsi que les agglomérations de plus de 50 000 habitants.

Ainsi, pour calculer votre loyer en tenant compte de la loi Pinel, vous devez multiplier le barème par le coefficient multiplicateur et la surface habitable de votre logement. Le coefficient équivaut à 0,7 plus 19 divisé par les surfaces utiles (0,7 +19/surface utile).

L’estimation de loyer conformément à la loi d’encadrement des loyers

L’encadrement des loyers est une mesure établie par arrêté préfectoral à partir d’un loyer médian de référence afin de limiter le montant des loyers dans les communes se trouvant à Paris et à Lille. Ce dispositif s’applique aux logements mis en location, meublés ou vides, dès lors qu’ils sont destinés à être utilisés par des locataires en tant que résidence principale.

L’encadrement des loyers concerne surtout les villes les plus tendues pour permettre aux locataires d’accéder à des logements qui correspondent à leurs ressources financières. Les zones tendues sont des zones géographiques dans lesquelles la demande excède l’offre immobilière.Pour faire une estimation de loyer en vous basant sur la loi d’encadrement du loyer, vous devez vous référer sur l’Indice de Référence des Loyers (IRL). La loi d’encadrement des loyers impose également que le montant fixé pour la location ne doive pas dépasser 20 % du loyer fixé par le préfet dans chaque zone. Cela est aussi valable en cas de relocation de votre logement, vu que l’augmentation de loyer entre deux locataires qui se succèdent ne doit pas excéder le plafond mis en place.