L’investissement locatif sur le marché immobilier neuf, soutenu par le dispositif fiscal Pinel, se présente comme un placement financier rentable. Néanmoins, est-il éligible à l’achat du bien le plus convoité des Français : la maison ? Faut-il nécessairement acheter un logement individuel commercialisé par un promoteur ou est-il possible de procéder soi-même à la construction de l’habitat ? Quelles normes la maison doit-elle respecter pour être éligible Pinel ?
- Un placement avantageux
Les acquéreurs immobiliers ont tendance à privilégier l’appartement pour leurs investissements locatifs. La maison se présente pourtant comme une option possible. Quels avantages y a-t-il à privilégier le logement individuel plutôt que collectif ?
- Un marché à fort potentiel
Acquérir une maison est un projet ambitieux mais qui permet une rentabilité élevée. Bien que les logements collectifs se louent plus rapidement, le pavillon représente un projet de long-terme, évitant le turn-over des locataires. Selon les données 2016 de l’INSEE, près de 56% des Français habitent dans une maison et 71% rêvent d’y vivre (étude 2016 Century 21). Ces chiffres indiquent le potentiel du marché de la maison locative.
De plus, plusieurs avantages sont inhérents à l’achat d’une maison neuve :
- prix moindre pour la réalisation d’une maison individuelle en comparaison d’un appartement neuf de même superficie ;
- frais de notaire applicables uniquement sur le foncier ;
- aucune charge de copropriété à prévoir ;
- effet de levier de la mise en location : les loyers remboursent la dette ;
- durée de location généralement plus longue pour une maison que pour une location, notamment s’il s’agit d’une colocation ;
- meilleure plus-value à la revente.
Par ailleurs, contrairement aux idées reçues, la construction d’une maison neuve peut bénéficier du soutien de la loi Pinel, dispositif défiscalisant mis en place par l’État en 2014.
Auto-construction ou promotion neuve ?
Pour devenir propriétaire d’une maison individuelle deux options s’offrent à l’investisseur : construire lui-même son bien ou faire appel à un constructeur spécialisé.
- Gagner du temps avec la promotion neuve ?
L’auto-construction offre la possibilité de réduire les coûts de réalisation tandis que le fait de piocher directement dans les catalogues de la promotion neuve permet de gagner du temps et de l’énergie. Dans un cas comme dans l’autre, il faudra être vigilant au fait de ne pas dépasser le montant total d’investissement de 300.000€ qui est le plafond pour bénéficier du dispositif Pinel.
Il est admis que l’autoconstruction permet à l’acquéreur d’économiser en moyenne 30% du prix d’une maison acquise en VEFA. Il lui faudra cependant être en mesure de construire sa maison en deux ans et demi maximum pour prétendre à la loi Pinel : c’est le délai d’achèvement légal.
En outre, dans le cas d’une construction réalisée par l’investisseur, ce dernier devra prendre garde à respecter, comme le font les constructeurs professionnels, les exigences de la réglementation thermique en vigueur, à savoir la RT2012 (ventilation, ponts thermiques, perméabilité à l’air, surface des baies, portes et fenêtres).
- La contrainte RT2012 en commun
Promotion neuve ou auto-construction, l’investisseur devra veiller à ce que sa maison locative respecte la norme thermique en vigueur. Actuellement il s’agit de la RT2012, qui impose, outre l’optimisation de la performance énergétique, le recours à au moins une source d’énergie renouvelable (éolienne, solaire, biomasse, etc). Cela se traduit par l’installation au choix, de panneaux photovoltaïques, d’un poêle à bois ou encore d’une pompe géothermique, par exemple. À compter du 1er janvier 2021, c’est la RT2020 qui deviendra la norme.
Cette réglementation consacre le “BEPOS” : le bâtiment à énergie positive. Il sera question, à travers ce label, de construire des maisons qui produisent plus d’énergie qu’elles n’en consomment pour leur propre fonctionnement. Certaines régions de France se présentent comme des pionnières en matière d’application des réglementations thermiques et elles représentent, à ce titre, des lieux privilégiés pour réaliser un investissement locatif durable, notamment si l’objectif final est de s’installer dans le logement en fin de période d’engagement Pinel.
- Investir dans une ville pionnière de la maison à énergie positive
En Loire-Atlantique (44), ce ne sont pas moins de 38 bâtiments qui répondent déjà aux exigences du BEPOS selon les données de l’Observatoire des bâtiments bepos et basse consommation. Parmi eux, on peut notamment citer la résidence “ La Perle Noire ” située sur l’Île de Nantes ou encore la résidence “ Botanica ” implantée à La Chapelle-sur-Erdre. Plusieurs maisons en secteur diffus ont également fait le pari de l’énergie positive.
Enfin, c’est à quelques kilomètres de Nantes, dans la ville de Carquefou, que se trouve le plus grand quartier passif d’Europe : La Fleuriaye. Cet écoquartier s’est vu remettre le Grand prix de la ville durable à l’occasion des Green Solutions Awards 2018. Si vous souhaitez investir dans l’un de ces quartiers nouvelle génération, sachez qu’en périphérie de Nantes, le prix des maisons individuelles avoisine les 250.000€ en moyenne sur le marché du neuf, pour 100m².
“Alternative aux lotissements classiques, la Fleuriaye a été choisie parmi 10 quartiers et bâtiments français (l’éco-quartier bords de Seine à Issy-les-Moulineaux, le Molière aux Mureaux, etc) pour son aspect innovant, mais aussi son caractère reproductible et son coût. Sur ce site de 37 hectares au nord de Nantes, Nantes Métropole et la Ville de Carquefou visent un objectif ambitieux : aménager « un quartier à impact neutre sur l’environnement ».
Loire-Atlantique Développement, l’aménageur de la zone d’aménagement concerté (ZAC), veut aller encore plus loin que la première partie du quartier, réalisée à la fin des années 90 et qui se voulait déjà exemplaire” – Extrait de l’article « 3 solutions vertes qui font de la Fleuriaye un quartier exemplaire » publié le 26 septembre 2018 sur le site de Nantes Métropole.
Le Blog Maison 
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