Pour le locataire, la location d’un appartement se résume aux recherches de logement, visites, demande de location et signature de contrat de bail.
En revanche elle est plus complexe du côté du propriétaire, car si ce dernier loue son appartement sans agence, il a différentes démarches à effectuer et de nombreux règlements à respecter avant de pouvoir mettre son bien immobilier sur le marché.
Si vous venez d’acquérir un appartement et que vous souhaitez entrer dans l’investissement locatif, suivez notre article afin de savoir ce que vous devez faire pour bien débuter.
Vérifier si l’appartement peut être loué
En tant que propriétaire-bailleur vous avez de nombreuses obligations, dont offrir un logement décent à votre locataire.
Dans un premier temps vous devez faire évaluer votre appartement afin de savoir s’il satisfait cette condition. Pour cela divers diagnostics sont nécessaires, notamment le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), l’État des Risques et Pollutions (ERP), le diagnostic plomb et le diagnostic amiante. Cette étape est également le moment opportun pour le contrôle de l’état de l’installation gaz et l’installation électrique si elles ont plus de 15 ans.
Ces vérifications permettent de confirmer que votre logement peut être mis en location, ou si vous devez encore faire des travaux de rénovation.
Définir le type de location souhaitée pour son appartement
Choisissez ensuite le type de location ou de bail auquel vous souhaitez soumettre votre appartement.
Vous avez le choix entre la location vide, la location meublée, la location saisonnière et la location longue durée. Décidez-vous dès la première mise en location de votre appartement, car passer d’un type de bail à un autre peut être long et difficile.
Si vous optez pour la location nue à l’année, vous devez partir sur un bail de trois ans tacitement reconduit, et donc attendre que vos locataires partent pour pouvoir choisir un autre type de bail.
Étudiez préalablement la demande locative de la région ou de la ville dans laquelle se trouve votre bien, et adaptez-le en fonction. Sachez que les studios, les deux-pièces ou autres petites surfaces sont recherchés en location meublée. Dans ce cas, veuillez respecter vos obligations de propriétaire concernant les équipements et les meubles à mettre à la disposition de votre futur locataire.
Que vous optiez pour une location vide ou une location meublée, cela se répercutera sur votre imposition, une bonne raison de soupeser votre choix en amont.
Définir le montant du loyer
Dans un investissement locatif, le montant du loyer fait partie des éléments clé permettant de réaliser des bénéfices. Sachez cependant que le loyer est plafonné dans les zones tendues, à Paris intra-muros et à Lille, ce qui signifie qu’il y a des lois imposant un montant maximum à ne pas dépasser.
Si votre appartement se trouve en dehors de ces zones, vous pouvez appliquer votre propre prix. Attention toutefois à ne pas surestimer l’appartement au risque de dissuader les personnes de le louer.
En principe il faut passer par une étude du marché locatif local afin de trouver le loyer juste et cohérent. Néanmoins cela prend beaucoup de temps, car il faut d’abord noter toutes les caractéristiques de l’appartement, et ensuite parcourir les annonces immobilières afin de trouver et comparer les offres similaires sur le marché de votre secteur.
Il est cependant possible de réduire le temps consacré à cette tâche en utilisant un outil en ligne ou en demandant l’aide d’un agent immobilier.
Diffuser une annonce pour trouver des candidats à la location
Ne négligez pas l’annonce de location immobilière si vous souhaitez trouver rapidement un locataire. Elle doit être bien rédigée et diffusée sur différents canaux (site d’annonce immobilière populaire, réseaux sociaux, affichages…) afin d’attirer un maximum de candidats.
Si vous avez un ami compétent en immobilier, vous pouvez lui demander de rédiger votre annonce. Vous pouvez également payer un agent immobilier pour le faire.
Si vous voulez écrire vous-même votre annonce de location d’appartement, voici quelques conseils :
- Rédiger une annonce courte, mais détaillée ; c’est-à-dire fournir un maximum d’informations (surface du logement, nombre de pièces, parking…).
- Préciser le type de location : location vide, location meublée, location saisonnière, location longue durée
- Préciser la localisation de l’appartement sans mentionner l’adresse exacte
- Mentionner le montant du loyer et des charges
- Mettre vos coordonnées (votre numéro de téléphone et votre e-mail)
- Intégrer des photos de qualité
Décrivez l’état réel de votre appartement, ne mentez pas car cela peut décevoir les candidats lors des visites.
Choisir un bon locataire
Le décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015, impose que chaque personne intéressée par les annonces que vous avez publiées justifie son identité, son domicile et ses ressources. Pour cela elles doivent vous envoyer une copie de pièce d’identité, de contrat de travail, d’une quittance de loyer, d’une facture d’électricité ou d’internet, ou encore de la taxe foncière et des trois derniers bulletins de salaire.
Le dépôt de ces documents permet de découvrir qui sont les candidats sérieux, et de faire une analyse scrupuleuse afin de dénicher les personnes solvables, capables d’assurer une location pérenne.
Faire des visites
Vous pouvez par la suite les inviter à visiter votre appartement. Les visites individuelles sont plus avantageuses pour un propriétaire-bailleur, car cette technique lui permet de dialoguer avec les candidats et d’étudier leur caractère.
Organisez votre emploi du temps en fonction, car faire les visites vous-même nécessite du temps. Soyez également à l’écoute de vos potentiels locataires, et répondez en toute honnêteté à leurs diverses questions.
Toutes ces étapes vous aident à identifier et choisir le bon locataire.
Souscrire une assurance loyers impayés ou demander une caution
Les loyers impayés représentent souvent des pertes financières importantes dans un investissement locatif. C’est pourquoi il faut s’assurer de la solvabilité des candidats à la location, en examinant leurs documents et en engageant une conversation avec eux lors des visites.
Malgré tout il est important de souscrire une assurance pour un appartement en location, car même si vous avez choisi un locataire solvable, ce dernier peut rencontrer des problèmes financiers temporaires. Avec l’assurance loyers impayés ou la garantie loyers impayés (GLI), vous êtes sûr d’être remboursé.
Pour éviter les loyers impayés, vous pouvez également choisir de demander une caution ou un garant à votre locataire. Ainsi, vous pouvez vous adresser à la caution solidaire afin d’obtenir le loyer dû dès le premier impayé.
Effectuer un état des lieux
C’est une étape essentielle à effectuer avant que le locataire ne commence à occuper le logement. C’est pourquoi on l’appelle également « état des lieux d’entrée ».
L’état des lieux d’entrée se fait en présence du propriétaire et du locataire. Dans ce processus de location, les deux parties effectuent ensemble un inventaire permettant de documenter l’état initial de l’appartement. Il existera donc une référence permettant d’évaluer les éventuels changements d’état lorsque le locataire quitte l’appartement à la fin du bail ou du préavis.
Signer le bail et remettre les clés au locataire
Enfin, il est important d’établir un contrat de location afin d’éviter les malentendus et les litiges ultérieurs. C’est à partir de la signature de cette dernière que la location de votre appartement commence réellement, après ça vous pouvez donner les clés au locataire.
Vous devez être connecté pour poster un commentaire.