Vous êtes propriétaire d’un terrain et vous envisagez de construire une maison, un mur ou d’effectuer des travaux d’aménagement ? Vous devez certainement vous poser de nombreuses questions sur vos droits et vos devoirs.
Les règles d’urbanisme et la limite de propriété
Pour commencer, il est essentiel de comprendre que le droit de la construction est régi par des règles d’urbanisme précises.
Ces règles sont définies au niveau national, mais aussi à l’échelle locale par les Plans Locaux d’Urbanisme (PLU) ou les Plans d’Occupation des Sols (POS). Ils précisent notamment les distances minimales à respecter entre les constructions et les limites de propriété.
D’une manière générale, toute construction doit être édifiée à une distance minimale de 3 mètres du terrain voisin. C’est ce qui est prévu dans l’article R. 111-19 du Code de la construction.
Cependant, cette règle peut varier en fonction des spécificités locales. Il est donc essentiel de consulter le PLU ou le POS de votre commune avant de lancer votre projet.
On vous conseille également de vous renseigner sur les usages locaux, notamment sur les règles non écrites, mais qui sont appliquées dans la région.
La construction en limite séparative
La limite séparative est la ligne imaginaire qui sépare deux propriétés contiguës. Pour la démarquer, faites appel à un géomètre. Pour ce service, un géomètre expert peut vous demander entre 500 et 2 000 euros.
En principe, tout propriétaire a le droit de construire sur son terrain jusqu’à cette limite. Toutefois, certaines conditions doivent être respectées pour éviter tout litige avec l’Administration et toute mésentente avec le voisinage.
La construction ne doit pas porter atteinte à la jouissance de la propriété voisine. Cela signifie qu’elle ne doit pas causer de nuisances sonores ou visuelles, ni empêcher l’accès à la lumière naturelle.
La hauteur du bâtiment doit être proportionnée à la distance qui le sépare de la limite de la propriété voisine. En général, plus un bâtiment est haut, plus il doit être éloigné de la limite.
Pour une construction en limite séparative, on pense souvent aux voisins, mais si votre terrain se trouve près d’un axe routier par exemple, vous devez aussi respecter certaines distances entre la construction et la voirie.
Dans les zones urbanisées des agglomérations par exemple, la distance à respecter est de 50 m et en dehors des villes, elle est de 100 mètres.
La tolérance en matière de construction
Dans certains cas, il est possible de bénéficier d’une tolérance en matière de construction en limite de propriété. Elle peut être accordée par la mairie de votre commune, à condition que votre projet respecte certains critères.
Par exemple, si votre terrain est situé dans une zone urbaine dense, il peut être difficile de respecter la distance minimale de 3 mètres. Dans ce cas, la mairie peut autoriser une construction en limite séparative, à condition que celle-ci n’excède pas une certaine hauteur.
Pour ce qui est de la tolérance au niveau de l’empiètement, elle n’existe plus désormais. Avant, on autorisait qu’une fondation pouvait légèrement déborder pour une construction en limite de propriété, mais la Cour de cassation a mis un terme à cette autorisation depuis le 4 mars 2021.
Ceci dit, même si ce n’est que l’enduit qui empiète sur le terrain du voisin, si ce dernier engage des procédures, vous pouvez être condamné à détruire cette construction en limite de propriété.
Les obligations du propriétaire envers ses voisins
En tant que propriétaire, vous avez des obligations envers vos voisins.
- En premier lieu, vous devez respecter leur droit à la tranquillité. Cela signifie que vous devez éviter de causer des nuisances sonores ou visuelles lors de vos travaux.
- Si votre construction dépasse la hauteur autorisée ou empiète sur la propriété voisine, vous pouvez être tenu de la démolir ou de la modifier.
- Si vous réalisez des travaux en limite de propriété, vous devez prévenir vos voisins à l’avance et obtenir leur accord si nécessaire.
Les recours en cas de non-respect des règles
- Le plus courant est le recours devant le tribunal administratif, qui peut ordonner la démolition ou la modification de la construction litigieuse.
- Il est également possible de saisir la Commission départementale de conciliation, qui a pour mission de résoudre les litiges entre voisins. Si le passage devant la Commission départementale de conciliation n’a rien donné, on peut passer devant le tribunal d’instance.
- En cas de trouble anormal de voisinage, vous pouvez engager une action en responsabilité civile contre le propriétaire fautif.
Il est donc crucial de bien connaître les règles de construction en limite de propriété et de tolérance avant de se lancer dans un projet de construction.
En respectant ces règles, vous minimiserez les risques de litiges avec vos voisins et vous pourrez bénéficier pleinement de votre propriété.
Considérations supplémentaires concernant le code civil
Il est judicieux de prendre en compte certaines dispositions du code civil qui peuvent avoir une incidence sur votre projet de construction.
Le code civil établit des règles concernant les limites de propriété et les obligations des propriétaires. Il est donc nécessaire de comprendre ces règles avant de commencer tout type de construction en limite.
Le code civil indique que chaque propriétaire a le droit de construire jusqu’à la limite séparative, à condition que les constructions projetées respectent les règles relatives à la hauteur, à l’implantation des constructions et à la distance par rapport au terrain voisin.
Si la construction est susceptible de causer un préjudice à la propriété voisine, le propriétaire peut être tenu de respecter une distance minimale, qui est généralement de 2 mètres.
Le code civil stipule que vous ne pouvez pas construire un mur mitoyen sans l’accord de votre voisin.
Cela signifie que si vous prévoyez de construire un mur à la limite de votre propriété, vous devez obtenir le consentement de votre voisin. Si votre voisin refuse, vous pouvez demander à un juge de trancher.
Réaliser une extension de maison en limite de propriété
L’extension doit respecter les règles d’urbanisme locales, qui peuvent imposer des contraintes en matière de hauteur, de distance par rapport à la limite et d’aspect extérieur.
Les extensions sont souvent soumises à des règles spécifiques. Par exemple, si votre maison est située dans une zone protégée ou dans un secteur sauvegardé, vous devrez probablement obtenir un permis de construire et respecter des règles d’architecture strictes.
Notez bien que vous ne pouvez commencer le chantier que lorsque vous avez le permis de construire. Là encore, il faut comprendre que même si la mairie vous a donné son feu vert, vos voisins ont le droit de contester.
Pour éviter ce type de problème qui peut vous ralentir, voire vous freiner dans votre projet, assurez-vous bien que votre extension ne porte aucun préjudice à leur propriété.
Si votre extension est destinée à augmenter la surface habitable de votre maison, vous devrez respecter les règles relatives à l’assainissement et à la gestion des eaux pluviales. Ces règles sont essentielles pour préserver la qualité de l’eau et prévenir les inondations.
Même s’il s’agit d’une extension, sa construction doit également se plier aux mêmes limites prévues par la loi pour une résidence principale.
Ceci dit, les fenêtres de votre extension doivent être à 1,90 m du sol en vue droite et à 0,60 m au minimum en vue oblique.
D’ailleurs, même si ce projet d’extension ne concerne pas votre voisin, il serait judicieux de lui en parler afin d’avoir son feu vert. Ceci vous évitera les problèmes.
Construire un mur en limite de propriété
La construction d’un mur en limite de propriété est une autre question qui nécessite une attention particulière. De manière générale, vous avez le droit de construire un mur sur votre terrain jusqu’à la limite de la propriété, mais vous devez respecter certaines conditions.
Le mur doit respecter la hauteur maximale autorisée par le code de l’urbanisme. Cette hauteur peut varier en fonction des spécificités locales, il est donc important de consulter le plan local d’urbanisme de votre commune.
Si vous résidez dans une municipalité de plus de 50 000 habitants, cette hauteur maximale est fixée à 3,60 mètres. Dans les petites communes, elle est à 2,60 mètres. Le mur ne doit pas causer de trouble anormal à vos voisins. Cela inclut les nuisances visuelles, sonores ou la diminution de l’accès à la lumière naturelle. Si le mur cause un tel trouble, vos voisins peuvent demander sa démolition ou sa modification.
FAQ – Construction en limite propriété
Comment faire si la limite entre deux propriétés n’est pas précise ?
Si jamais la délimitation entre deux habitations n’est pas claire, c’est au géomètre de la préciser. Pour cela, il entreprend des recherches, les démarches administratives, ainsi que les mesures et les calculs pour effectuer le bornage.
Peut-on se soustraire à la réglementation ?
Non, chacun doit respecter les règles de construction en limite de propriété et tolérance. En effet, la loi est faite de telle sorte à s’adapter à tout cas exceptionnel.
Quelles sont les principales restrictions ?
Selon le Code civil, des restrictions strictes régissent la disposition des fenêtres, la hauteur des murs, la distance entre une construction et la limite de la propriété voisine, voire la hauteur des habitations.
Quelles sont les sanctions en cas de non-respect de la réglementation ?
Une réconciliation est généralement engagée pour résoudre un litige. Mais si jamais la situation n’évolue pas, cela peut découler jusqu’à la démolition de la construction illicite.
Vous pouvez également consulter nos articles sur « Les avantages à faire appel à une entreprise générale de construction » et « Comment choisir son terrain pour faire construire sa maison individuelle ? ».
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