Comment se protéger des loyers impayés ?

Les incidents de paiement sont l’une des plus grandes craintes que les propriétaires d’un bien immobilier. Même si cette circonstance est assez rare, vous devez penser à votre protection et savoir comment réagir face aux loyers impayés.

Voici les démarches et les solutions si vous vous retrouvez dans cette situation désastreuse.

Bien sélectionner son locataire

Avant de donner vos clés à n’importe quel futur locataire, il est de votre devoir de vérifier la situation ainsi que la solvabilité de ce dernier pour se prémunir contre les impayés de loyer. Pour déterminer que votre locataire est solvable, le loyer doit représenter entre 25 à 33 % de ses revenus mensuels.

Dans ce cas, n’hésitez pas à lui demander des pièces justificatives comme le contrat de travail et les deux derniers bulletins de salaire s’il est un salarié. S’il travaille indépendamment, réclamez les derniers avis d’impositions et bilans qui affichent son salaire.

Peu importe son profil et sa situation professionnelle, il est de votre droit d’exiger les 3 dernières quittances de loyer et un justificatif d’identité.

Dans le cas d’un étudiant ou d’un retraité, il existe des documents spécifiques que vous pouvez lui demander, à savoir la carte étudiant ou le bulletin de pension. Ces documents sont aussi valables pour un candidat à la location qui a recours à un garant.

Souscrire à une assurance pour loyers impayés

Le fait de souscrire à une assurance loyers impayé est aussi une alternative efficace pour se protéger des loyers impayés. Vous avez le choix entre différents types de contrat d’assurance comme l’assurance loyer impayé Jelouebien par exemple, la Garantie visale, etc.

Il suffit de lire attentivement les conditions exactes de remboursement et d’adopter l’accord qui joue à votre faveur. Pour avoir une idée du tarif des assurances privées, il se trouve entre 300 et 600 €/an en moyenne.

Faites tout de même très attention, car la majorité des assurances loyers impayées exigent le respect des procédures. Vous devez impérativement honorer tous les délais imposés par le contrat.

D’ailleurs, certains organismes ont des exigences sur la sélection du locataire. Au-delà des dossiers falsifiés et du relationnel, la situation d’impayés découle des aléas de la vie comme le chômage, le divorce ou perte financière significative.

Néanmoins, privilégiez les assurances mutualistes qui fonctionnent comme une mutuelle de santé. Bien évidemment, elles coûtent plus cher que les simples contrats, mais en contrepartie, elles paieront toujours votre argent en cas de sinistre ou d’impayés.

Certains contrats remboursement jusqu’à 36 mois de loyers impayés et d’autres remboursent un montant qui s’élève à 90 000 €, par exemple.

Être proactif face à une situation d’impayé

Dès que vous vous retrouvez dans une situation d’impayée, le premier réflexe a adopté c’est d’agir tout de suite en contactant votre locataire par tous les moyens : téléphone, mail, SMS ou courrier simple. Si vos relations ont été bonnes, adoptez un ton calme et serein, car il pourrait juste l’avoir oublié.

Privilégiez toujours le dialogue dans n’importe quel problème pour trouver une entente acceptable pour les deux parties. Il serait vraiment dommage qu’une telle difficulté passagère de paiement nuise vos relations sur le long terme. En cas échéant, cela peut se résoudre en étalant sur plusieurs mensualités, par exemple.

S’il ne réagit pas après une semaine, envoyez-lui un courrier de relance et de mise en demeure ou bien contactez directement son garant. Tous les courriers doivent être envoyés en recommandé avec accusé de réception pour apporter la preuve de vos relances le cas échéant.

Toujours sans réponse ? Contactez l’assurance loyers impayés en lui transmettant les copies de tous les courriers. Cette dernière devrait prendre le relais. Votre dernière option c’est le contact avec un huissier pour qu’il rédige un acte officiel d’expulsion.

Exiger un garant pour le futur locataire

Avant de faire appel à une assurance loyer impayée, il y a d’autres solutions pour se prémunir contre le risque de loyer impayé. Vous pouvez exiger que votre locataire ait un garant : physique ou en ligne.

La première solution est une personne de son entourage comme les membres de sa famille ou ses amis. En cas d’impayés, il vous suffit de vous tourner vers ses individus pour exiger le versement des sommes dues.

La seconde option est valable si votre locataire n’a pas de personnes de confiance dans son entourage. Il obtiendra un garant en quelques clics sur les différentes plateformes en ligne. Pour s’assurer de sa fiabilité et de sa solvabilité, des experts en informatique et immobilier vérifient chaque information et document envoyés par le locataire.

Avant de vous verser l’argent, le garant en ligne prélève le montant du loyer sur le compte bancaire du locataire. Cette solution facilite les relations avec votre locataire et limite au maximum les risques d’impayés.

Expulser un mauvais payeur de location de bien immobilier

La procédure d’expulsion est l’étape finale à adopter si vous vous retrouvez face à un mauvais payeur de loyer. C’est un cheminement long et parfois coûteux, il faut compter 2 années et plusieurs milliers d’euros pour les frais d’avocat et d’huissier sans oublier le manque à gagner des loyers non réglés durant cette longue période.

En tout cas, lorsque le locataire reçoit le commandement à payer, il dispose de 2 mois pour régler ses dettes envers le propriétaire du bien immobilier. Quand ce délai est expiré, vous avez le droit de lancer une procédure d’expulsion en assignant par huissier votre locataire devant le tribunal d’instance.

De cette manière, vous déclarez officiellement la résiliation du bail tout en initiant la procédure d’expulsion. Pour simplifier le suivi de cette procédure plus ou moins complexe pour un amateur, le mieux c’est d’engager un avocat.

Ne jamais l’expulser soi-même

Les autorités envoient les services sociaux pour effectuer une enquête sur l’environnement financier et social du locataire. Cette étude influencera la décision du juge, notamment sur le délai de paiement. Il étudie le dossier du locataire s’il est en mesure de payer ses loyers dépassés ou non. La procédure d’expulsion peut alors s’arrêter.

Cette prospection sera aussi une confirmation de la fin du bail et le départ définitif du locataire de votre appartement. Une date d’expulsion est définie à n’importe quel moment de l’année, y compris durant la trêve hivernale du 1^er novembre au 31 mars.

Pour cette deuxième situation, le profiteur aura 2 mois et pas plus pour déménager suite à la date d’expulsion. S’il refuse, vous devez à nouveau faire appel à un huissier pour qu’il lance une action auprès du préfet pour réclamer une intervention de la force publique (police ou gendarme).

En effet, le bailleur n’a pas le droit d’expulser lui-même son locataire. Cela sera considéré comme une violation de domicile et il risque 3 ans d’emprisonnement avec une amende de 30 000 €.

Que faut-il retenir pour se protéger des loyers impayés ?

L’impayé de loyer est une situation tout à fait délicate, comme vous pouvez le voir, non seulement pour le locataire, mais aussi pour le propriétaire. La procédure d’expulsion requiert de l’argent et beaucoup de temps. L’honoraire d’un avocat et de l’huissier peut vous coûter une fortune.

En cas de litige avec le locataire, il serait plus avantageux de trouver une solution à l’amiable. Et lors de l’élaboration du bail, prévoyez une clause résolutoire. Ainsi, pour un locataire défaillant, la résiliation du contrat sera automatique.