Ils s’offrent ainsi une source de revenus supplémentaires afin de s’assurer une qualité de vie décente. Parmi les choix possibles, la location meublée attire visiblement plus d’investisseurs.
Son taux de rentabilité plus élevé en est certainement l’une des raisons de l’engouement constaté.
Toutefois, en dépit des avantages inhérents à ce type d’investissement, il faut savoir s’y prendre. Comment mettre en location un appartement meublé pour en tirer le meilleur profit ? Lumière sur un sous-secteur en pleine expansion dans l’hexagone.
Location en meublé : la législation
La location meublée consiste à mettre à disposition du locataire, une habitation décemment équipée. Celle-ci doit servir pour la vie courante du locataire, pendant au moins un an.
Cependant, une dérogation est faite pour le bail étudiant. Il peut être exceptionnellement écourté à 9 mois. Par ailleurs, beaucoup s’y intéressent parce que la demande est forte et que l’État prévoit des privilèges en faveur de tels investisseurs.
Des petits logements décents
La location meublée est encadrée par la loi Alur du 27 Mars 2014. Selon ses dispositions, tous les bâtiments ne peuvent faire l’objet d’un tel usage. En effet, seuls les propriétaires des appartements T1, des studios et des chambres, peuvent faire l’option d’une location meublée.
Comme dans le cas de la location nue, celle meublée doit présenter au moins 9 m2 de surface habitable, avec une hauteur minimale, sous plafond, de 2,20 m.
Quant au volume minimum habitable, il est estimé à 20 m3. Ce sont d’ailleurs toutes ces caractéristiques qui permettent de qualifier un logement de décent.
Des équipements exigés
Depuis le 31 juillet 2015, le décret N°2015-981 précise les éléments indispensables dans une habitation louée meublée. Ces équipements sont en effet considérés comme le minimum à prévoir. Il revient au loueur de les compléter au besoin.
Il s’agit entre autres d’une literie, d’un dispositif d’occultation des ouvertures, d’une table, des sièges, d’un réfrigérateur, d’ustensiles de cuisine, d’un four, d’un meuble de rangement, des luminaires …
Loyer logement meublé : une liberté sous contrainte
Pour justement louer votre appartement meublé, vous devez vous informer sur la législation en vigueur.
Les investisseurs qui souhaitent un logement meublé sont en principe libres de fixer leur loyer. Pour ce faire, ils ne doivent pas se laisser seulement guider par leur volonté de vite rentabiliser. Il faudra surtout tenir compte des tarifs habituels pratiqués sur le marché. Dans le cas contraire, le bailleur pourrait ne pas trouver un locataire.
Cette liberté est pourtant relative dans 28 agglomérations de France. Plus précisément, 1 149 villes sont regroupées dans une zone tendue.
Cette classification est en réalité faite, en fonction des loyers généralement élevés pratiqués dans ces régions. Pour stopper la surenchère, l’État a donc décidé de s’en mêler.
Il s’agit par contre d’une subtile immixtion puisqu’elle n’impacte pas directement la fixation du loyer.
En réalité, dans ces localités, le bailleur ne peut simplement pas augmenter son loyer en cas de renouvellement du contrat ou d’une nouvelle location. Il est donc contraint de s’en tenir au tarif initial.
En outre, le législateur encadre autrement les loyers dans certaines grandes villes comme Paris et Lille par exemple. Cela est effectif, à travers un plafonnement du loyer imposé et des amendes à infliger aux propriétaires contrevenants.
Location meublée : conditions de rupture du bail
Il est possible que les parties conviennent d’une résiliation de contrat de bail avant la survenance de son terme.
Toutefois, la loi Alur impose certaines formalités à l’initiateur de cette rupture. Il s’agit notamment du délai-congé dont la durée dépend du titre de celui qui désire rompre le contrat.
Il faut d’ores et déjà noter que la durée des préavis est plus courte dans le cas de la location meublée.
En effet, le preneur d’un tel logement doit avertir, un mois à l’avance, le loueur de sa décision de résilier le bail.
Mieux, la loi lui permet de ne pas motiver une telle initiative. Par ailleurs, lorsque la décision vient du bailleur, il doit en informer, 3 mois au préalable, le locataire, avant le renouvellement du contrat.
Celui-ci doit toutefois énoncer les raisons de son refus de poursuivre l’exécution du bail. Pour que celles-ci soient valables, elles doivent reposer sur des arguments légitimes et sérieux. Il peut s’agir par exemple de la revente du bien en question.
Investissement en logement meublé : les avantages
Ce n’est pas anodin que le nombre d’investisseurs en location meublée augmente. Cette option a des avantages certains qu’une location nue ne pourrait offrir.
Une meilleure rentabilité brute
Quelles que soient les limitations légales, les loyers des appartements meublés sont nettement plus élevés que ceux des logements vides.
Selon les spécialistes et les pratiques du marché, un logement meublé revient 10 à 30 % plus cher que celui nu, de mêmes dimensions. Ceci permet donc au promoteur de vite amortir son investissement.
En outre, en cas de location meublée, le locataire est tenu de verser deux mois de loyer comme garantie. Alors que lors d’une location vide, la loi exige un dépôt de garantie d’un mois de loyer seulement.
Un régime fiscal plus souple
Les loyers générés par la location nue sont considérés comme des revenus fonciers et taxés en tant que tels. Par contre, le régime fiscal appliqué aux revenus issus de la location meublée est plus souple.
En effet, la loi les considère comme des profits commerciaux. De ce fait, ils sont imposables au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Par conséquent, le propriétaire est autorisé à déduire ses charges et autres frais d’amortissement du montant total taxable.
Mieux, les loueurs en meublé non professionnel (LMNP) jouissent d’autres avantages. En effet, ce type d’investisseur peut choisir entre le régime fiscal précédemment évoqué et le micro-BIC.
Ce dernier consiste à se faire imposer 50 % seulement des loyers perçus. Pour toutefois bénéficier d’un tel statut, le propriétaire doit justifier d’un revenu annuel n’excédant pas 32 900 euros.
Des baux courts
L’un des plus gros avantages d’une location meublée, le propriétaire peut rapidement récupérer son bien. En effet, le loueur meublé peut reprendre possession de son appartement, un an, voire 9 mois après la signature du contrat.
Le loueur vide devra, quant à lui, attendre 3 ans avant de disposer de sa maison. Dans le premier cas, le promoteur pourra rapidement revendre son bien pour disposer de la liquidité.
Investir dans le logement meublé : les clés de réussite
La location en meublé est certes très lucrative. Pourtant, connaître la législation en la matière ne suffit pas pour autant réussir son investissement. Pour ce faire, d’autres précautions s’imposent.
Définir son projet
Il existe différents types de location meublée. L’investisseur peut choisir entre les meublés d’habitation et les meublés de tourisme. Le niveau d’investissement et la rentabilité du placement dépendent donc de la catégorie optée.
Il faudra donc opérer son choix en fonction du capital détenu et de ses objectifs à moyen terme. Pour ce faire, il est possible de se faire assister d’un expert.
Déléguer la gestion de son bien
Une fois le logement acquis, il faudra s’assurer d’une gestion convenable du bien. La perception régulière des loyers permet surtout de vite rentabiliser l’investissement.
Afin d’optimiser ce recouvrement, solliciter une entreprise de gestion locative pourrait s’avérer utile. Celle-ci veille aussi au bon entretien de l’appartement.
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