Comment savoir combien peut-on emprunter pour un prêt immobilier ?

Avant de réaliser un emprunt au niveau d’un établissement de crédit, il est nécessaire de déterminer à l’avance la capacité de remboursement de l’emprunteur. Il s’agit donc de prévenir un éventuel manque de ressources pour la restitution de la somme contractée.

Cependant, la détermination de la capacité d’emprunt dépend de plusieurs critères qui concernent directement l’emprunteur et son projet d’investissement dans l’immobilier.

Découvrons dans cet article comment nous allons savoir quelle somme on peut emprunter pour un prêt immobilier.

Qu’est-ce qu’une capacité d’emprunt ?

Lorsqu’on réalise un emprunt pour un projet d’investissement dans l’immobilier, l’établissement de crédit définit une somme maximum à ne pas dépasser afin d’assurer la transaction.

C’est ce qu’on appelle une capacité d’emprunt. La fixation du taux d’endettement est du ressort du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF).

Déterminer notre capacité d’emprunt permet de sécuriser le fond dont on dispose pour faire l’achat du bien et d’être serein pour le projet d’emprunt pour l’avenir.

Avec la constatation de la capacité d’emprunt, les deux parties prenantes peuvent être confiantes sur la réalisation du remboursement à la fin de l’échéance.

La détermination du besoin en emprunt est également indispensable pour savoir si le reste du revenu mensuel de l’emprunteur est suffisant pour subvenir aux besoins du quotidien lorsqu’on lui soustrait la somme due mensuellement.

Grâce à la définition de cette limite autorisée, le crédit immobilier pourra être optimisé en indiquant la plus courte durée de remboursement.

Ainsi, la capacité d’emprunt dépend du taux d’endettement maximum qui est fixé à 35% du revenu des salariés, si ils sont en France. Le montant de l’apport personnel avec les mensualités qu’il vous est possible de restituer sont également déterminants.

Par ailleurs, la somme maximum à emprunter pour un prêt à taux fixe est différente de celle qui est autorisée quand il s’agit d’un taux révisable.

Les dernières variables concernent la durée de l’emprunt que vous indiquez ainsi que votre âge. En effet, il existe des établissements de crédit qui définissent un minimum et un plafond en termes d’âge.

Les variables mises en jeu pour connaître la capacité d’emprunt

Les établissements de crédit possèdent un simulateur au sein de leur site internet qui vous permettra de savoir en un rien de temps le montant de votre capacité d’emprunt. La formule du calcul consiste à déduire du revenu mensuel de l’emprunteur ses charges.

35% du chiffre obtenu correspond à la capacité d’emprunt. Pour vous aider à comprendre les variations de cette dernière par rapport aux éléments cités plus haut et pour ne pas commettre d’erreur sur le calcul, nous allons voir une par une les variables principales mises en jeu.

–      Les revenus mensuels

Les revenus mensuels qui doivent être déclarés correspondent au total du montant régulier que l’emprunteur reçoit par mois. Il peut s’agir de son salaire, sa pension de retraite et ses revenus fonciers.

Les allocations familiales sont également valables tout comme les pensions alimentaires. D’autres variables comme les revenus de remplacement peuvent être intégrer dans le calcul.

Il y a les allocations de chômage, les allocations destinées aux adultes handicapés ainsi que les revenus financiers. Ces derniers inclus la rente d’assurance.

Pour des professions qui n’obtiennent pas de revenus mensuels stables et réguliers, il est recommandé de prendre en compte la totalité des profits du particulier ou de l’entreprise en une année et d’effectuer un règle de trois afin d’obtenir l’estimation du gain pour un mois.

Les professions touchées par ce mode de calcul sont les commerçants, les chefs d’entreprises, les artisans ainsi que les emplois dans le domaine libéral.

Par contre, les primes et les participations aux bénéfices ne sont pas éligibles pour certaines banques, de peur que celles-ci puissent être supprimés à tout moment par la société employeur de l’emprunteur.

Par contre, les primes qui sont précisées dans les conventions collectives comme les 13e mois sont prises en compte. En réalité, le calcul de la capacité d’emprunt se fait sur le long terme. De ce fait, les sources de revenus qui ne sont pas certains ne peuvent y être inclus.

Faire une décote fait partie des stratégies employées par les établissements de crédit afin de se protéger contre la diminution du montant de certains revenus. De ce fait, les revenus locatifs subissent des décotes par les banques tout comme les revenus financiers.

En effet, les loyers peuvent être interrompus subitement dans le cas où les locataires quittent le logement. La possibilité de non-paiement suite à des imprévus est également à craindre. Cette décote est fixée à 70% pour des loyers qui sont perçus.

–      Les fonds issus d’un co-emprunteur

Il est possible de s’engager à deux pour réaliser un emprunt. La deuxième personne se nomme co-emprunteur. Ainsi, la totalité de leurs revenus seront additionnés pour être déclarés aux établissements de crédit

 Cependant, les deux parties doivent partager un lien contractuel à savoir le mariage, le concubinage ou le pacte civil de solidarité (Pacs). Les banques vont d’ailleurs leur demander des contrats de confirmation lors de la constitution des dossiers.

–      L’apport personnel

L’apport personnel rassemble toutes les liquidités que détiennent les emprunteurs avec les produits d’épargne accumulés.

Les placements en termes d’actifs, les donations familiales et les épargnes salariales sont également pris en compte par les banques pour constituer le montant utilisé lors du calcul de la capacité d’emprunt.

Toutefois, vous devez garder une partie de votre épargne dans le but de l’utiliser pour des imprévus durant la durée de remboursement.

Depuis quelques années, le Plan d’Epargne Logement (PEL) a été créé. Le montant placé dessus est aussi considéré par les banques comme un apport personnel. Lorsque vous constituez le dossier de votre demande de prêt au niveau de la banque, cette dernière exige les pièces justificatives de ces liquidités.

Pour les simulateurs en ligne comme celui de l’e-immobilier par CA, vous n’avez qu’à inscrire le montant de votre apport personnel pour aussitôt avoir votre capacité d’emprunt.

–      Les charges du foyer pris en compte

Le calcul du montant maximal à emprunter ne prend pas en compte tous les types de charges qu’il peut y avoir dans un foyer.

Ainsi, la banque ne considère pas les crédits immobiliers à payer chaque mois et les consommations en cours de remboursement si la date d’échéance de ceux-ci est moins d’un an.

Les charges que le emprunteur doit déclarer sont les pensions alimentaires, les impôts ainsi que les rentes.

Si vous envisagez d’effectuer l’achat d’un bien immobilier, les loyers dus sont aussi considérés comme vos charges dans le simulateur même si votre soumission à cette contrainte n’est que dans six mois ou même un an.

Pour ceux qui ont des difficultés pour calculer les dépenses à prendre en compte pour un mois, les banques s’en chargent pour vous.

En effet, les charges fixes mensuelles à savoir l’habillement, la nourriture, l’électricité, le chauffage, la scolarité, la téléphonie ainsi que les divers équipements sont déjà estimés par les établissements de crédit.

Ainsi, une personne vivant seule dépense 800 euros tandis que pour un couple, ces dépenses sont autour de 1 200 euros. Il suffit d’ajouter 300 euros pour chaque personne supplémentaire. Pourtant, ces chiffres peuvent varier en fonction du niveau de vie et de la situation personnelle des emprunteurs.