Les investissements immobiliers peuvent être entamés par l’intermédiaire de nombreuses façons. Parmi les différents types d’achat immobilier, l’achat en nue-propriété séduit de plus en plus les investisseurs français.
Ceci s’explique par les nombreux avantages qui sont offerts par cette modalité innovante. Si vous voulez acheter un bien immobilier autrement et que vous choisissez l’achat en nue-propriété, il est primordial de savoir réellement ce que c’est et les conditions de sa réalisation.
Pour que vous soyez bénéficiaire dans le cadre de ce type de transaction, découvrez dans cet article la définition de l’achat en nue-propriété et les différentes circonstances qui l’entourent.
Définition de l’achat en nue-propriété
Lorsqu’on parle d’un achat en nue-propriété, on fait référence à une modalité de vente immobilière qui se consacre à un démembrement de la propriété immobilière. Dans cette optique, la nue-propriété du bien immobilier est le seul élément pris en compte dans le contrat de vente.
Le plus souvent, on retrouve ce mécanisme dans le cadre de la vente d’un immeuble bâti ou un logement habitable. La nue-propriété est donc cédée à l’acquéreur alors que le vendeur bénéficie encore de l’usufruit du logement. Le logement sera de ce fait occupé à titre locatif. En outre, la durée de l’occupation est bien déterminée dans le contrat.
La nature juridique de l’achat immobilier en nue-propriété
Dès que les deux acteurs principaux dans la transaction d’un achat immobilier décident de l’effectuer en nue-propriété, un contrat en bonne et due forme doit être rédigé. Par conséquent, les deux parties s’engagent sur le démembrement de la propriété du bien immobilier.
Le processus juridique à suivre peut être compliqué, il est donc approprié de solliciter l’aide d’une entreprise professionnelle comme Cogedim.
Le démembrement du droit réel qui est en réalité le droit de propriété va ainsi être en nue-propriété et en usufruit. Du fait qu’il s’agit d’un droit réel, le titulaire dispose encore du privilège sur l’utilisation de l’immeuble comme il l’entend.
Il est tout de même important de préciser que seul le droit d’aliéner l’immeuble est celui qui est considéré par cette loi.
Si on parle de l’usufruit, ce mécanisme offre au titulaire le droit sur la conservation de l’usage du logement ainsi que de son utilisation économique. Il s’agit ici de sa mise en location.
D’un autre côté, l’acquéreur jouit de l’abusus ou du droit de disposer de la propriété du logement du point de vue juridique. Ce privilège est toujours en rapport avec le principe de la nue-propriété.
Enfin, l’exécution du contrat de cession immobilière est instantanée lorsque l’achat est effectué en nue-propriété. Lorsque l’acte est effectué devant un notaire, l’acquéreur doit honorer sa part du marché en payant la totalité du prix de la nue-propriété de l’immeuble.
Il s’agit également du moment où celui-ci prend possession de la nue-propriété de l’immeuble.
Le fonctionnement de l’achat en nue-propriété
L’investissement immobilier lors d’un achat en nue-propriété peut être réalisé soit à moyen soit à long terme. Devenir propriétaire d’un bien immobilier sera rapide grâce à ce mécanisme même si l’acquisition immobilière n’est pas dans l’immédiat.
D’une manière plus explicite, le nu-propriétaire n’aura droit à l’usufruit du logement qu’après une période de location s’étendant de 15 à 20 ans. Entre-temps, le propriétaire qui est souvent un bailleur professionnel sera l’usufruit du logement. Celui-ci aura pour rôle de collecter les revenus locatifs du bien immobilier.
Les dépenses d’entretien, les taxes foncières et la taxe d’habitation seront également à sa charge.
Lorsque ce délai expire, le nu-propriétaire aura tous les droits sur le logement. A partir de ce moment, il peut utiliser le logement comme résidence principale tout comme il peut le vendre ou le mettre en location.
Comme l’achat en nue-propriété est un mécanisme pour réaliser des investissements à moyen ou à long terme, la plupart des nues-propriétés choisissent d’opter pour la mise en location. Ce choix leur permet de faire fructifier leur placement.
L’achat en nue-propriété est donc une solution idéale pour les investisseurs qui souhaitent profiter du fruit de leur labeur dans un futur lointain.
Si vous êtes du genre à vouloir percevoir des revenus immédiats, vous devez oublier ce dispositif.
Les avantages de l’achat en nue-propriété
Ce n’est pas pour rien si l’achat en nue-propriété a le vent en poupe actuellement. C’est parce que cette modalité présente de nombreux avantages.
- Le prix est abordable pour un achat en nue-propriété
La constitution d’un patrimoine immobilier peut être à moindre coût en décidant d’opter pour un achat en nue-propriété. Si on le compare à l’achat d’un bien immobilier en pleine propriété, la décote sur le prix d’achat est de l’ordre de 40%.
- Le nu-propriétaire est épargné des charges
Les réparations et l’entretien de l’immeuble sont à la charge de l’usufruitier lorsque le bien est mis en location. Ceci est valable que ce soit pour les parties privatives ou les parties communes.
Il vaut mieux toutefois être vigilant car le nu-propriétaire pourra endosser les frais générés par les grosses réparations. Cette responsabilité est spécifiée dans les articles 605 et 606 du code civil.
- Le nu-propriétaire prend possession de la propriété sans frais ni fiscalité
Rappelons que la phase du démembrement d’un achat en nue-propriété dure entre 15 et 20 ans. Lorsque ce délai est expiré, la cession du bien immobilier se fait sans versement de frais supplémentaire.
- Les revenus financiers sont défiscalisés
Étant donné que le nu-propriétaire n’encaisse pas le loyer, celui-ci ne sera pas imputé de l’impôt sur le revenu. Si l’acquisition se fait à crédit, les intérêts d’emprunt seront prélevés sur les autres revenus fonciers.
Ceci ne sera possible que si l’usufruitier est un bailleur social ou un bailleur imposable à l’impôt sur le revenu.
- La base IFI sera réduite
Le bien doit être déclaré dans le patrimoine imposable de l’usufruitier. La base IFI sera réduite lorsque le bien est transmis en pleine propriété. D’après la loi de finance rectificative de 2013, l’actif taxable à l’IFI ne pourra pas prendre en charge les dettes qui se rapportent à la nue-propriété.
Les inconvénients de l’achat en nue-propriété
Si vous avez bien compris les principes de l’achat en nue-propriété, vous comprendrez que durant la phase de démembrement, l’acquéreur ne pourra pas profiter de l’usage du bien immobilier. Il s’agit de l’inconvénient de taille dans ce type de transaction.
Lorsque la propriété démembrée est mise en location, c’est l’usufruitier qui se charge de la collecte des revenus locatifs. Lorsque vous élaborez ce plan d’investissement, vous devez ainsi prendre en compte ce manque à gagner.
Par conséquent, les loyers générés par la location ne doivent pas être comptabilisés lorsque vous entamez le remboursement de votre crédit immobilier.
Cette circonstance oblige les banques à demander un apport financier conséquent. La présentation de nombreuses garanties est également de rigueur.
Si vous êtes débutant dans le domaine, l’acquisition d’un prêt immobilier peut être compliquée. Les banques préfèrent céder leur confiance aux investisseurs possédant déjà leur habitation principale.
Afin de profiter des avantages de l’achat en nue-propriété au maximum, vous devez connaître tous les revers de la médaille.
Parmi les informations importantes à connaître, il y a les responsabilités qui pèsent sur le nu-propriétaire et l’usufruitier. Si le contrat de vente n’est pas précis, il se peut que les frais liés aux travaux de réparation et d’entretien soient à la charge du nu-propriétaire.
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